תשואה מדירת נופש באילת: גולמי מול נטו

אין תשואה אחת מוסכמת לדירת נופש באילת: ההערכות שפורסמו נעות בין כ-3% גולמי משכירות רגילה לבין 8–12% גולמי בפרסום שיווקי להשכרה קצרה מנוהלת היטב, ו-5–7% נטו באותו פרסום. הפער נובע מכך שכל מקור מודד דבר אחר, ולכן לפני שמשווים מספרים בודקים מה בדיוק נמדד. המידע כללי ואינו ייעוץ השקעות, מס או משפט, וליבו אינה מתחייבת לתשואה.

מה פורסם על תשואה בדירות נופש באילת?

שלושה מקורות פרסמו הערכות לתשואה באילת, וכל אחד מהם מודד משהו אחר.

טבלה: הערכות תשואה שפורסמו, לפי מקור ותאריך (נבדק ב-26.10.2026)

הכתבה בביזפורטל מחשבת כ-3% מתוך מחיר דירה ממוצע של כ-1.75 מיליון ש״ח ושכר דירה ממוצע של כ-4,300 ש״ח לחודש, ומציינת שחלק ניכר מהתשואה בפועל בעיר מגיע מהשכרה קצרה לתיירים, שדורשת ניהול צמוד ותלויה בעונתיות. הפרסום של TDN נכתב על ידי חברה שמשווקת דירות באילת, ולכן מתייחסים אליו כאל נתון שיווקי ולא כאל מחקר.

מה ההבדל בין תשואה גולמית לתשואה נטו?

תשואה גולמית היא ההכנסה השנתית חלקי מחיר הרכישה, ותשואה נטו היא מה שנשאר אחרי העלויות. הנוסחה לגולמי פשוטה:

תשואה גולמית = הכנסה שנתית מהשכרה ÷ מחיר הרכישה

מה יורד בדרך לנטו:

• עמלות פלטפורמות הזמנה ודמי ניהול
• ניקיון וכביסה בין אורחים
• חשמל, מים ואינטרנט
• ארנונה, ועד בית וביטוח
• תחזוקה ותיקונים
• מס על ההכנסה

הפער שהפרסום עצמו מציג בין 8–12% גולמי ל-5–7% נטו מראה כמה העלויות משנות את התמונה. משקיע שמסתכל רק על הגולמי רואה תמונה יפה מדי.

למה התפוסה קובעת את התשואה?

תפוסה היא שיעור הלילות בשנה שבהם הדירה הושכרה בפועל, והיא המשתנה שמשנה את ההכנסה יותר מכל משתנה אחר. TDN מציין תפוסה ממוצעת של כ-45% בדירות נופש באילת ומוסיף שבפועל היא לרוב גבוהה יותר בגלל עונות הביקוש. זה נתון לא רשמי, והוא מתאר ממוצע ולא נכס מסוים.

הכנסה שנתית היא מחיר ללילה כפול מספר הלילות המושכרים. לכן דירה שמושכרת בעונת שיא ושוכבת ריקה בחורף תניב הרבה פחות מהממוצע של עונות השיא. מבקשים מהמוכר או מחברת הניהול דוח הזמנות אמיתי של 12 חודשים, עם חודשי חורף, ולא ממוצע.

איך בודקים תשואה לפני שקונים?

בודקים נכס ספציפי בחמישה צעדים:

1. מבקשים נתוני הכנסה בפועל של אותו נכס או נכס זהה באותו בניין, לפחות ל-12 חודשים.
2. מפרידים גולמי מנטו ומבקשים לראות כל סעיף עלות בנפרד.
3. בודקים שמותר להשכיר בהשכרה קצרה: היתר, תקנון הבניין וארנונה. יחידות במתחמי נופש כפופות להסדרים משלהן.
4. מחשבים תרחיש שמרני, עם תפוסה נמוכה מהממוצע ועם ריבית אם יש משכנתא.
5. מתייעצים עם עורך דין ורואה חשבון לפני חתימה, כולל על מסים. סף מס הרכישה ומע״מ בדירות באילת מתעדכנים, ולפי וואלה מ-10.6.2026 הוצע לבטל את פטור המע״מ באילת. זו הצעה ולא חקיקה.

את החישוב עצמו אפשר לעשות במחשבון בעמוד נכסים מניבים באילת: מזינים מחיר רכישה, מחיר ללילה ותפוסה, ורואים כמה תפוסה נדרשת ליעד תשואה. אם התוצאה עוברת 100%, היעד לא ריאלי בנתונים שהזנתם. בעמוד אפשר גם להשאיר פרטים ונחזור אליכם.

האם כדאי להשקיע בדירת נופש באילת?

התשובה תלויה בנכס, במחיר הרכישה, בניהול ובעונתיות, ואין לה מספר אחד. לפי הכתבות שפורסמו, הסיכונים כוללים ריבית, מצב ביטחוני, מגבלות על השכרה קצרה ובעלים שמתגוררים רחוק מהנכס. בנוסף, תשואה שנראית גבוהה מהממוצע מצדיקה בדיקה קפדנית יותר ולא פחות.

אם אתם בודקים גם צד ההכנסה, מומלץ לראות איך נראית הזמנה בפועל: דירות נופש זוגיות באילת ודירות נופש משפחתיות ל-6 אורחים מראות מה אורחים מחפשים בדירה ואילו פרטים מופיעים בדף נכס.

לשאלת המימון, ראו משכנתא לדירה להשקעה באילת.

המידע בעמוד כללי, מבוסס על פרסומים ציבוריים שמצוינים לצידו, ואינו ייעוץ השקעות, ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. ליבו אינה מתחייבת לתשואה כלשהי. לפני כל עסקה מומלץ להתייעץ עם עורך דין ורואה חשבון.